一、开发产品销售收入确认的范围  

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。代收代缴款项在实际收到之日起 3 年内未上缴的，应并入收入。  

二、开发产品销售收入确认的原则  

１、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。  

２、采取分期收款方式销售开发产品的，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。  

３、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额。  

（ 1 ）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。  

（ 2 ）采取分期收款、银行按揭方式销售开发产品并确认收入的，应按销售合同或协议约定的应收到或者实际收到的价款占销售合同或协议约定全部价款的比重，结转已确认收入开发产品的主营业务成本。  

     ４、采取委托方式销售开发产品的，收入确认的总体原则：孰高原则  

      采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：  

（ 1 ）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。  

（ 2 ）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。  

（ 3 ）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。  

（ 4 ）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（ 1 ）至（ 3 ）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。  

已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按 《 中华人民共和国税收征收管理法 》 的有关规定进行处理。  

开发企业委托销售超过销售合同或协议约定的期限仍未收到代销清单及货款的，应视同销售实现，其纳税义务发生时间为销售合同或协议约定期满的当期。  

5、开发企业将开发产品先出租再出售的  

（ 1 ）开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。  

（ 2 ）开发企业将开发产品先出租再出售的，将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。  

（ 3 ）房地产开发企业将开发产品临时自用，以后用于出售、出租的，在临时自用期间，不视同销售。“临时自用”是指使用开发产品的时间距开发产品完工之日起不满一年；超过一年的，应作为自用，视同销售处理。  

（ 4 ）开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，应按该开发产品的开发成本，全额结转已确认视同销售收入开发产品的主营业务成本，同时可将该开发产品的视同销售收入金额确认为该资产计提折旧的计税成本；凡未将开发产品转作固定资产的，可暂不结转该开发产品的开发产品成本，待开发产品实际出售时，按规定结转主营业务成本。  

6、开发企业实际建造的除有权部门确定的可售面积之外的车库、地下室、地下车位等额外建筑，应按以下原则确认收入的实现：  

（ 1 ）对外出租、出借的，应按合同或协议约定的期限确认租金收入的实现。  

开发企业实际收到的款项如包括额外建筑租金、设备（设施）租金、押金、管理费及其他费用，应在合同、协议中明确各费用项目的金额，对合同、协议中没有明确约定或各费用项目金额明显不合理的，应将全部收入确认为租金收入，或由主管税务机关核定其收入额。  

（ 2 ）对外转让永久使用权或只收取押金无偿使用的，虽然形式上未办理使用权或所有权转移手续，但事实上额外建筑的支配权已发生转移，应视为使用权或所有权的转移，按实际收到的价款（包括押金），以双方签订合同、协议的时间作为销售收入的实现时间；如果无合同、协议而受让方已使用额外建筑的，视同使用权或所有权已转移，应按收到受让方价款的时间作为销售收入的实现时间。  

  作者简介：刘天永，北京华税律师事务所管理委员会主任，资深税务律师，注册会计师，注册税务师。网址： www.taxlawyers.com.cn